قانون إيجار المباني لسنة 1991

قانون إيجار المباني لسنة 1991 بسم الله الرحمن الرحيم قانون إيجار المباني لسنة 1991 ترتيب المواد الفصل الأول أحكام تمهيدية المادة : 1ـ اسم القانون. 2ـ الغاء. 3ـ تطبيق وإستثناء . 4ـ تفسير . الفصل الثاني الأجرة الأساسية والزيادة المسموح بها 5ـ الأجرة الأساسية . 6ـ تعديل الأجرة . 7ـ الزيادة المسموح بها . 8ـ الإخطار بالنية في زيادة الأجرة. 9ـ الوقت والمكان لدفع الأجرة وأى زيادة . 10ـ استرداد الزيادة غير المسموح بها . الفصل الثالث استرداد الحيازة 11ـ حالات الإخلاء واسترداد الحيازة. 12ـ تأجيل استرداد الحيازة. 13ـ الحصول على إذن المحكمة في حالات معينة. الفصل الرابع الإجارة والشروط الحكمية 14ـ الإجارة الحكمية. 15ـ الشروط الحكمية. الفصل الخامس أحكام عامة 16ـ دفع مبالغ مضاعفة أو مقدمة. 17ـ الإصلاحات. 18ـ إجراءات المحكمة. 19ـ المخالفات والعقوبات. 20ـ سلطة إصدار اللوائح. بسم الله الرحمن الرحيم قانون إيجار المباني لسنة 1991 (20/10/1991) الفصل الأول أحكام تمهيدية اسم القانون. 1ـ يسمى هذا القانون ، " قانون إيجار المباني لسنة 1991 " . إلغاء. 2ـ تلغى المادة 321(7) من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984 . تطبيق وإستثناء. 3ـ (1) يطبق هذا القانون على : ( أ) كل معاملات إيجار المباني، (ب) كل قضايا الايجار التي لم يصدر فيها حكم نهائى عند صدور هذا القانون . (2) يستثنى من تطبيق أحكام هذا القانون ايجار : ( أ) المباني التي ينطبق عليها قانون إخلاء المباني العامة لسنة 1969 ، (ب) الفنادق بجميع درجاتها ، (ج) المباني المؤثثة . تفسير. 4ـ فى هذا القانون ما لم يقتض السياق معنى آخر :[1](1) " الأجرة الأساسية " يقصد بها الأجرة المنصوص عليها في الفصل الثاني ، "الاصلاحات" يقصد بها أي اصلاحات ضرورية لحفظ المباني في حالة صالحة لوظيفتها، "المباني" يقصد بها أي بناء أو جزء منه يكون محلا لعقد ايجار منفصل مبرماً فعلاً أو يحتمل إبرامه ، "المحكمة" يقصد بها المحكمة المدنية المختصة ، "المستأجر" يقصد به الشخص الملتزم بدفع الأجرة للمؤجر في مقابل انتفاعه بالعين المؤجرة ويشمل الذين يسكنون معه عند وفاته بعلم المؤجر ، "المؤجر" يقصد به ، فيما يتعلق بأى عقد ايجار سواء كان مبرماً فعلاً أو يحتمل إبرامه ، الشخص الذي منحه أو الشخص الذي له الحق في منحه . الفصل الثاني الأجرة الأساسية والزيادة المسموح بها الأجرة الأساسية . 5ـ (1) تكون الأجرة الأساسية للمباني على الوجه الآتي : ( أ) بالنسبة إلى المباني المؤجرة ، الأجرة المتعاقد عليها بموجب عقد لم تنته مدته عند صدور هذا القانون ، (ب) بالنسبة إلى المباني غير المؤجرة عند صدور هذا القانون الأجرة التي يتفق عليها الطرفان ، (ج) بالنسبة الى المباني المؤجرة اجرة غير مسماة أو التي إنتهى عقد ايجارها ولم تخل عند صدور هذا القانون أو ينتهى عقد ايجارها بعد صدوره ، الاجرة العادلة التي تحددها المحكمة . (2) عند تقدير الاجرة العادلة ، على المحكمة أن تراعى المعايير الآتية : ( أ) تكلفة المباني . (ب) قيمة الأرض ، (ج ) الموقع ، (د ) متوسط أجر المثل الحاضر السائد في المربع أو الحارة التي يقع فيها المبنى المعنى . تعديل الأجرة. 6ـ يجوز للمؤجر والمستأجر المطالبة بتعديل الأجرة : (أ ) عند إنتهاء العقد وتحول الإجارة حكمية ، (ب) بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ آخر تحديد لها بوساطة المحكمة أو آخر تحديد تم الاتفاق عليه خارج العقد . الزيادة المسموح بها. 7ـ تكون أقصى زيادة مسموح بإضافتها الى الأجرة الأساسية لأى مبنى: (أ ) مبلغاً لا يتجاوز 6% في السنة من أي مصروفات يكون المؤجر تكبدها أو أنفقها في إجراء تغييرات أو إضافات للمبنى ، (ب) مبلغاً لا يجاوز الفرق بين مبلغ العوائد التي دفعها المؤجر فعلاً والمبلغ الذي كان يدفع كعوائد في الفترة التي حسبت عليها الأجرة الأساسية. وذلك إذا كان المؤجر ملزماً بدفع العوائد بمقتضى شروط عقد الإيجار . الإخطار بالنية فى الأجرة.  8ـ إذا زيدت أجرة أي مبنى ، فلا تكون تلك الزيادة مستحقة أو قابلة زيادة للتحصيل إلا بعد إنقضاء شهر كامل من إخطار المؤجر للمستأجر كتابة بنيته في زيادة الأجرة . الوقت والمكان لدفع 9ـ   تكون الأجرة – بما في ذلك أي زيادة مسموح بها – واجبة الدفع في الأجرة وأى زيادة .         الوقت والمكان المحددين في عقد الايجار فاذا لم يوجد نص في عقد الإيجار فتدفع الأجرة عند نهاية كل شهر ، في مكان عمل المؤجر أو سكنه.[2](2) استرداد الزيادة غير 10ـ اذا دفع المستأجر للمؤجر أي زيادة غير مسموح بها ، في أي المسموح بها.             وقت بعد العمل بهذا القانون فيجوز له أن يستردها منه . الفصل الثالث استرداد الحيازة حـالات الإخـلاء 11ـ (1) تحكم المحكمة بالإخلاء في أي دعوى يقيمها المؤجر واسترداد الحيازة.             لاسترداد حيازة أي مبنى في أي من الحالات الآتية : (أ ) عدم دفع المستأجر للأجرة أو أي زيادة مسموح بها بمقتضى أحكام هذا القانون . على ألا يحكم بالإخلاء اذا عرض المستأجر المتأخرات على المؤجر قبل رفع الدعوى وكان عدم دفع الأجرة بسبب عذر معقول ، (ب) إرتكاب المستأجر أو من يسكنون معه أو الأشخاص الذين يرخص لهم المستأجر باستخدام المباني تصرفا متكررا فيه ازعاج لأى من الجيران ويجوز للجار في هذه الحالة رفع دعوى لإخلاء المستأجر بعد مضى شهر من إخطار المؤجر بذلك ، (ج) ثبوت إستخدام المباني أو أي جزء منها لإرتكاب أي فعل مناف للآداب العامة يعاقب عليه القانون ويجوز للجار في هذه الحالة رفع دعوى لإخلاء المستأجر بعد مضى شهر من إخطار المؤجر بذلك ، (د ) إعطاء المستأجر للمؤجر إخطاراً مكتوباً بانه سيخلى المباني ونتيجة لذلك الإخطار تعاقد المؤجر على بيع المباني أو تأجيرها أو اتخذ المؤجر أي إجراء ، ترى المحكمة بأنه سيتضرر من جرائه إذا لم يسترد حيازة تلك المباني ، (هـ) طلب المؤجر المباني لسكنه هو أو سكن أي من والديه أو أولاده وأثبت أن كل الظروف تستلزم ذلك ، (و) حاجة المؤجر للمباني لغرض آخر غير السكن لإستعماله الشخصى ولم يكن المستأجر يستخدمها للسكن وأثبت المؤجر أن كل الظروف تستلزم إستخدامه المباني لذلك الغرض ، (ز) عدم إستخدام المستأجر للمبنى لأكثر من ستة أشهر متتالية بدون سبب معقول وثبوت انه لا يحتفظ بالحيازة لإستخدام حالى ، (ح) حاجة المؤجر لحيازة المباني مؤقتاً لأى من الأعمال الآتى بيانها ، وهى : (أولاً) إجراء تغييرات و إصلاحات أساسية عليها ورأت المحكمة أنه من الضرورى أن يخلى المستأجر المباني أثناء إجراء الأعمال المذكورة ، (ثانياً) إعادة تشييدها واقتنعت المحكمة في جديته لذلك وقدم الخرائط وتصريح البناء والمستندات اللازمة لذلك ، (ط) قيام المستأجر بدون إذن المؤجر بانشاء إضافات جوهرية للمباني ، (ى) تأجير المباني أو أي جزء منها من الباطن دون موافقة، (ك) الإخلال بأى شرط من شروط عقد الإيجار ، لا يتعارض مع أحكام هذا القانون ، (ل) إساءة المستأجر إستعمال المباني بوجه يضر بها إنشائياً ، (م) انتهاء الإجارة الحكمية . (2) إذا بيعت أي مباني واحتاج المالك الجديد ، لها لأى من الأغراض المذكورة في أي من الفقرتين (هـ) و (و) من البند (1) لا يجوز له حيازة تلك المباني إلا بعد أن يعطى المستأجر إخطاراً مكتوباً ليخلى تلك المباني ، وتنقضى فترة ستة أشهر كاملة على الإخطار . تأجيل استرداد 12ـ إذا لم يكن للمستأجر الذي صدر ضده أمر ، باسترداد حيازة المباني الحيازة.              بموجب الفقرة (هـ) أو (و) أو (ح) من المادة 11(1) مبنى بديل في تاريخ صدور ذلك الامر ، فيجوز للمحكمة بناء على تقديرها أن تؤجل سريان الامر المذكور لأي مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر . الحصول على إذن     13ـ اذا صدر أمر برد حيازة أي مبان استناداً على أي من الأسباب الواردة فى المحكمة في حالات         الفقرة (هـ) أو (و) أو (ح) من المادة 11(1) فلا يجوز للمؤجر قبل مضى معينة.                       سنة من تاريخ صدور هذا الأمر أن يؤجر المباني أو أي جزء منها أو يتخلى عن الحيازة لشخص آخر ، الا بإذن من المحكمة التي أصدرت الأمر . الفصل الرابع الإجارة بالشروط الحكمية الإجارة الحكمية. 14ـ (1) تتحول الإجارة التعاقدية عند انتهائها الى إجارة حكمية بذات شروط الإجارة التعاقدية مادامت تلك الشروط متفقة مع أحكام هذا القانون سوى حق المطالبة بتعديل الأجرة . (2) يكون انقضاء مدة الإجارة الحكمية على الوجه الآتى : (أ ) بالنسبة الى الاجارات التي انتهت عقودها قبل بدء العمل بهذا القانون بانقضاء سبع سنوات من بدء العمل به ، (ب) بالنسبة الى الإجارات التي تنتهى عقودها بعد بدء العمل بهذا القانون بانقضاء سبع سنوات من تاريخ تحويلها إلي إجارات حكمية . الشروط الحكمية. 15ـ (1) إعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون تكون الشروط الآتية جزءاً من كل عقد للايجار سواء كانت الاجارة تعاقدية أو حكمية والشروط هى : ( أ) لا يجوز للمستأجر أن يتنازل عن المباني أو يؤجرها من الباطن أو يتخلى عن حيازتها أو حيازة أي جزء منها بأى وجه آخر دون موافقة المؤجر كتابة ، (ب) تعتبر الموافقة المذكورة في الفقرة (أ) حاصلة بحكم القانون إذا امتنع عنها المؤجر بوجه غير معقول ولا يعتبر المؤجر ممتنعاً عن تلك الموافقة بوجه غير معقول في أي من الحالات الآتية : (أولاً) زيادة فترة الايجار من الباطن عن ثلاث سنوات ، (ثانياً) استمرار المستأجر نفسه شاغلاً لأي جزء من المباني ، (ثالثاً) كون جملة الأجرة المستحقة الدفع للمستأجر بموجب الإيجار من الباطن المزمع إبرامه تجاوز الأجرة المستحقة الدفع من المستأجر للمؤجر . (2) إذا كان عقد الإيجار لأجل غير مسمى فيعتبر منتهياً بانقضاء سنة من تاريخ أي إخطار كتابى للمستأجر بالانهاء . الفصل الخامس أحكام عامة دفع مبالغ مضاعفة مقدمة.16ـ (1) لا يجوز للمالك أن يطلب دفع أي مبلغ بالإضافة للأجرة كشـرط لإبرام أي إيجـار أو استمـراره وإذا دفـع ذلك المبلغ فيمـا يتعلق بأى إيجار فيجوز للشخص الذي دفع ذلك المبلغ أن يسترده كدين مدنى على الا تسرى أحكام هذا البند على إبرام أي إيجار أو تجديده ، أو استمراره لمدة سبع سنوات أو أكثر . (2) لا يجوز لمؤجر المباني السكنية المؤجرة لأشخاص غير الشركات والمؤسسات والهيئات العامة والسفارات والمنظمات الدولية وغيرها من الأشخاص الاعتباريين أن يطلب دفع الأجرة مقدماً لأكثر من ثلاثة أشهر . الإصلاحات . 17ـ يعتبر المؤجر مسئولاً عن جميع الإصلاحات التي لا يكون المستأجر ملزماً بها الزاماً صريحاً في عقد الإيجار وإذا كانت المباني في حاجة إلى إصلاحات ضرورية فعلى المستأجر أن يخطر المالك للقيام بها في مدة معقولة ويجوز للمستأجر أن يقوم باجرائها على نفقته الخاصة في حدود المعقول مع الاحتفاظ بحقه في الرجوع على المؤجر لاسترداد التكلفة ويجوز له في ذلك الخصم بواقع 25% من الأجرة الشهرية أو الدورية التي يدفعها حتى يسترد قيمة تكلفة ما قام به من إصلاحات . إجراءات المحكمة. 18ـ (1) تعتبر كل القضايا المتعلقة بإيجار المباني وإخلائها مستعجلة وتنظر ايجازياً بغض النظر عن قيمة الدعوى أو أي سبب آخر وتكون لها أسبقية على الدعاوى الأخرى عند تحديد الجلسات . (2) بالرغم من أحكام قانون الإجراءات المدنية لسنة 1983 أو أي قانون آخر يحل محله تقوم المحكمة فور تصريح عريضة الدعوى باتباع الإجراءات الآتية : ( أ) تحديد جلسة للرد على عريضة الدعوى ، (ب) إرسال صورة من عريضة الدعوى للمدعى عليه وتكليفه بالحضور في تلك الجلسة وذلك قبل وقت كاف من ميعادها . (3) على المدعى عليه أن يتقدم بدفاعه كتابة أو شفاهة في تلك الجلسة . (4) بعد سماع الدفاع تحدد المحكمة في ذات الجلسة نقاط النزاع وتحدد أيضاً جلسة للسماع . (5) لا يجوز للمحكمة أن تؤجل نظر الدعوى أو السير فيها أو شطب أي حكم غيابى سبق أن أصدرته بسبب غياب المدعى عليه أو المحامى أو الوكيل لأى ظرف إلا إذا ثبت للمحكمة وجود سبب قهرى للتخلف . المخالفات والعقوبات. 19ـ كل شخص يرتكب مخالفة لأحكام المادة 13 من هذا القانون يعاقب عند الإدانة بالسجن مدة لا تجاوز ستة أشهر أو الغرامة أو العقوبتين معاً . سلطة إصدار اللوائح. 20ـ يجوز لمجلس الوزراء أن يصدر اللوائح اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون . (1) قانون رقم 40 لسنة 1974 . ↑ (2) قانون رقم 40 لسنة 1974 . ↑ الإعدادات استخدام التصميم حجم الخط:: 1em الضبط التلقائي لارتفاع السطر وضع ملئ الشاشة حركة تغيير الصفحة تقليب كالصفحة تقليب كالبطاقة انزلاق تلاشي لغة الواجهة English Français Español Português Nederlands Deutsch Magyar Italiano Svenska Melayu Polski Român Pусский Türkçe العربية 中國 日本人 한국의 موافق قوانين السودان وزارة العدل - جمهورية السودان فهرس المحتوى مقدمة الفهرست الزمنى الفهرست الموضوعى الفهرست الهجائى المجلد الاول المجلد الثاني المجلد الثالث المجلد الرابع المجلد الخامس المجلد السادس المجلدالسابع المجلد الثامن المجلد التاسع المجلد العاشر المجلد الحادي عشر المجلد الثاني عشر المجلد الثالث عشر المجلد الرابع عشر التالي السابق الفهرس الصور دفتر الملاحظات بحث الإعدادات